地产商小股操盘的四种模式解读

新闻资讯 | 2018-05-30 11:08

自万科首倡小股操盘模式以来 ,众多房企都开始试水小股操盘 。小股操盘正在成为未来大房企发展的一个典型方向 。对于多数房企而言 ,睿信致成认为未来小股操盘更大的机会在企业代建和资本代建,那么未来它将如何发展 ?

根据委托方的性质 ,小股操盘模式可以大致分为三块市场 ,即政府类市场 、企业类市场 、资本类市场 。政府类项目主要为政府委托建设的办公用房 、市政配套设施 、保障性住房 ,市场规模有限 ,利润率低 ,吸引力较低且市场化程度低 。对于多数房企而言 ,未来小股操盘更大的机会在企业代建和资本代建 ,其中尤以资本代建为主 。具体而言主要有四种方式 。

方式一:“开发商+土地方”

开发商与拥有土地资源的合作方达成战略合作关系 ,共同开发建设 。这种方式下开发商能够获得大良土地存量资源 ,减少资金投入 。土地方能够盘活存量土地资源 ;有效利用开发商品牌 、技术等资源;省去自身打造专业开发团队 。

项目层面合作典型案例:深圳保利与深圳东风合作 ,对东风拥有的龙华工厂进行拆迁改造 。保利负责开发 ,承担全部开发费用 ;同时支付东风1.5亿工厂搬迁费建 。建成后东风占30% ,保利为70% 。

公司层面合作典型案例:北汽在北京 、株洲 、镇江等地拥有超过20000亩的存量土地资源 ,中冶建设与北汽分别出资49% 、51%共同成立中冶恒盛 ,发展房地产开发业务 。

方式二:“开发商+资金平台”

开发商与保险 、基金等传统资金平台合作 ,作为资金平台的线下代建方。这种方式下开发商能够有效减少资金投入 ,实现轻资产运营 。而合作方也能盘活资金资源 ,提高资金投资回报率 。